Introduzione
La DAC7 nell’affitto a breve termine è l’ultima regolamentazione volta a portare maggiore trasparenza in un settore altamente disunito in Italia. Scopriamo insieme cos’è, la sua applicazione pratica e proviamo a capire perchè potrebbe rivelarsi un ottimo modo per alzare lo standard dei property manager Italiani.
L’avvento della tecnologia e della condivisione di case vacanze ha aperto nuove opportunità nel settore dell’affitto a breve termine. Tuttavia, a causa della crescente popolarità di piattaforme come Airbnb e Booking.com, i governi di tutto il mondo hanno introdotto nuove regolamentazioni per garantire la trasparenza fiscale nel settore. Una di queste regolamentazioni è la Direttiva UE DAC7 (Directive on Administrative Cooperation, Settima Direttiva) che mira a combattere l’evasione fiscale in tutte le attività “digitali”, compresa quella dell’affitto a breve termine.
In questo articolo, esploreremo il significato della DAC7 e scopriremo cosa significa per i proprietari di case vacanze e per l’industria dell’affitto a breve termine.
Cos’è il DAC7?
DAC7 è una direttiva dell’Unione Europea che mira ad aumentare l’efficacia dell’amministrazione fiscale e combattere l’evasione fiscale nel settore della sharing economy, compreso l’affitto a breve termine. È stata introdotta per garantire che i fornitori di servizi nell’UE siano identificati correttamente e che le informazioni sulle transazioni siano scambiate tra i paesi membri.
Questa direttiva, non intacca soltanto il nostro settore, ma va a colpire tutti gli operatori che utilizzano transazioni sul web (amazon, e-commerce, marketplace, ecc…).
Fra questi utenti, troviamo ovviamente anche operatori come airbnb, booking, ma anche il piccolo property manager con un proprio Booking Engine e sito.
Come funziona DAC7 nell’affitto a breve termine?
L’obiettivo principale della DAC7 è di creare una maggiore trasparenza fiscale nel settore web e garantire che i proprietari di case vacanze e le piattaforme di condivisione condividano le informazioni necessarie con le autorità fiscali.
La DAC7 richiede ai fornitori di servizi nell’UE di raccogliere e conservare dati rilevanti sulle operazioni e le transazioni nel settore dell’affitto a breve termine. Questi dati devono essere resi disponibili alle autorità fiscali dei paesi membri in cui le transazioni si svolgono. Ciò significa che i proprietari di case vacanze devono trasmettere le informazioni relative agli affitti a breve termine alle autorità fiscali competenti, come ad esempio l’importo del canone di locazione, la durata dell’affitto e le informazioni sul locatario.
Inoltre, le piattaforme di condivisione come Airbnb e Booking.com sono tenute a raccogliere informazioni sulle transazioni effettuate dai fornitori di servizi sulle loro piattaforme e fornirle alle autorità fiscali competenti. Questo garantisce che le informazioni siano disponibili e accessibili ai fini fiscali.
Bisogna quindi prestare attenzione che i dati comunicati coincidano con quelli comunicati dalle piattaforme.
Assicurati di conoscere bene le linee guide di ciascuna piattaforma e se utilizzi solo airbnb, ti consigliamo di leggere il seguente articolo sulle migliori piattaforme da inserire nella tua strategia.
Impatto di DAC7 sull’affitto a breve termine
L’introduzione della DAC7 avrà un impatto significativo sull’industria dell’affitto a breve termine. Ecco alcuni dei principali effetti che possiamo supporre la direttiva avrà:
- Trasparenza fiscale: La DAC7 aumenta la trasparenza fiscale nel settore dell’affitto a breve termine, rendendo più difficile l’evasione fiscale per i proprietari di case vacanze. Le autorità fiscali saranno in grado di accedere facilmente alle informazioni sulle transazioni e identificare i soggetti che non rispettano gli obblighi fiscali, in quanto ora sono direttamente le OTA a comunicare con l’agenzia delle entrate.
- Responsabilità condivisa: La direttiva rende le piattaforme di condivisione responsabili per la raccolta e la trasmissione delle informazioni rilevanti alle autorità fiscali. Ciò garantisce che le informazioni siano corrette e che le autorità fiscali abbiano accesso alle stesse.
- Adempimento delle obbligazioni fiscali: I proprietari di case vacanze devono essere consapevoli delle loro responsabilità fiscali e dell’obbligo di comunicare le informazioni pertinenti alle autorità competenti. Ciò include la dichiarazione e il pagamento delle tasse sulle entrate derivanti dall’affitto a breve termine. Se ancora non sai come applicare la cedolare secca al tuo business, leggi questo articolo!
- Sanzioni per la mancata conformità: La direttiva prevede sanzioni per la mancata conformità alle norme fiscali (da 2.000€ a 10.000€) e sanzioni per la mancata comunicazione (fino a 10.000€). I proprietari di case vacanze e le piattaforme di condivisione potrebbero essere soggetti a queste multe e penalità se non rispettano gli obblighi fiscali previsti.
La pratica: Come adempiere al DAC7?
Se la DAC7 rappresenta un importante passo avanti nella lotta all’evasione fiscale nell’affitto a breve termine, per molti ancora non è chiaro come poter adempiere alle richieste di questa nuova regolamentazione.
I documenti necessari per adempiere al DAC7 non sono, sostanzialmente, generabili manualmente.
Il documento da inviare dovrà essere in un formato XML, uno standard universalmente utilizzato per lo scambio di dati fra macchine.
All’interno di questo file dovranno esserci informazioni riguardo agli ospiti (dati anagrafici), all’appartamento (dati catastali, CIR/CIN), alle transazioni (pernottamento, pulizie, tasse di soggiorno) e molto altro…
Risulta quindi impossibile generare manualmente questo documento, sia per la mole di informazioni richieste, sia per il formato necessario.
Bisogna necessariamente utilizzare un channel manager, un software di gestione, che a fine anno ti darà l’opportunità attraverso le sue funzioni di scaricare direttamente il file da inviare al tuo commercialista.
Ovviamente sarà fondamentale il lavoro svolto giorno per giorno, con ogni prenotazione che dovrà passare dal tuo software, dovrai gestire correttamente e segnare all’interno del software addebiti e pagamenti, oltre a dover tenere aggiornate le anagrafiche dei tuoi ospiti.
Per chi lo farà, comunicare la DAC7 sarà questione di pochi minuti.
Conclusione
Come ben sapete, il nostro settore è stato ampiamente discusso e bollato come un “far west”, con migliaia di PM non professionali che semplicemente si sono trovati a mettere online il loro “airbnb” (perchè molti ancora non hanno nemmeno compreso il reale nome del settore all’interno del quale operano).
Questa ha portato inevitabilmente ad una stretta fiscale, prima Nazionale, poi diventata Europea.
Se lo chiedete a noi, un maggiore controllo fiscale non può che fare bene al nostro settore, andando a scremare tutti quei lavoratori non professionali che da sempre hanno potuto fare concorrenza sleale (non pagando tasse, non avendo costi di nessun tipo).
La DAC7 è un’operazione che se si lavora in maniera organizzata e professionale, richiede poche decine di minuti.
Preoccupa i disorganizzati e gli improvvisati.
Hai dubbi su quale channel manager utilizzare? Hai paura di aver intestato erroneamente i tuoi annunci?
Il settore dell’affitto breve sta diventando sempre più complesso e professionale, rivolgiti sempre a professionisti per la gestione dei tuoi immobili.
Se sei un proprietario o un Property Manager, contattaci per ricevere consulenza e supporto per assicurarti che la tua situazione fiscale e burocratica sia regolare!
Puoi contattarci tramite i contatti presenti qui sul sito, ti aspettiamo!